未必孤独网 > 为什么最近一段时间中国一线城市房价又开始大幅上涨?目前只有房地产一个投资渠道吗?

为什么最近一段时间中国一线城市房价又开始大幅上涨?目前只有房地产一个投资渠道吗?

【大观的回答(515票)】:

洪水来了,有两种办法,一是开拓渠道引流泄洪,二是往高地上跑。但开渠泄洪费时费力,万一洪水来了水渠还没挖好,那便要被淹死了。所以大多数人还是选择往高地上跑。

倘若把货币比作泛滥的洪水,开拓新兴产业便如同开渠泄洪。如果成功了,则洪水不但不再是灾害,还能滋养万亩良田。这样的先例,有,但很少。如二十一世纪初的互联网“泡沫”。虽然当时淹死了一批虾蟹,但亦创造了如今最兴盛的一个产业。所以博士要提全民创业、万众创新。

而北上广深的房地产,则是中国经济里最高的高地。洪水一来,但凡脚力好、能爬山的,都要往这个高地上跑。过去我们还有几个其他的山头可以爬,比如股市,比如大宗商品,比如重工业,比如房地产开发的一级市场。但这几个山头,今年全都被淹了。股市,大家都知道,不必说了。大宗商品,波罗的海干散指数不是从五千跌到三千,而是从五位数跌成了三位数。重工业和房地产开发,是一根绳上的两只蚂蚱。别看房市这么火,现在挣钱的是投机客,而不是开发商。一线城市,做土地开发,拿地是找死,不拿是等死。君不见北京大兴、顺义,位置好点的,有概念可炒作的地块,楼面价已经三万起跳了,开盘至少得四万五。这里面有些地块,我出生的时候好像都不算北京辖区。(house.focus.cn/zhuanti1

如果有做银行、信托之类的朋友,可以打听打听,传统贸易、传统制造业,现在还有哪家银行敢大规模的放款。而各种渠道流出来的资金,兜兜转转又流到了哪里去。前几年,电视报纸上常提的是银行要多支持中小企业,不能只给国企贷款。现在也不怎么提了。是银行良心发现了吗?不是,是国企爸爸也自身难保了。

所以你说,这些往山顶冲刺的人不理智吗?要我说,他们最理智不过。假如未来经济好,北上广(其实现在该叫北上深了,但还是北上广说着顺口)自然还是永远涨。假如经济不好,政府第一个救的,还是房地产。你说为什么?就因为现在这个经济形势,各路资金能信得过的抵押品,基本也就只剩房产、特别是一线房产了。房价如同一把手枪,子弹打光了,顶天打死十来个人,它之所以是个问题,是因为它的枪口对着金融系统这个核武库。真到北上广房价崩盘的那天,除了再来一波大水漫灌、逼人上山,我个人是不知道还有什么办法的。到那时候,你手上那点毛爷爷就能保值了?一句话,Head I win, tail you lose.

那你说怎么办?卑之无甚高论。其一,有条件的就换点美子。不指着增值,就当口救命粮。其二,学好一门手艺,不要被眼前的稳定遮妄眼。钢铁工人,四十年前叫铁饭碗,说让你下岗就下岗。医生厨子,我还没听说过下岗的。

至于房,该买还是得买,但别加杠杆,杠杆太沉容易扯着蛋。

2016.3.5 补充:

房价的增长是一个自我实现的预言,是索罗斯所谓“反身性”的一个极好例证。在衡量民众购买力的时候,不能只看其一般收入的增长,而必须要考虑房产升值+按揭杠杆本身所带来的财富效应,

实际上,按揭贷款是我国99%的公民这辈子所能接触的唯一的金融杠杆。而恰恰是这个杠杆,有着门槛低、利率低、倍数高、时间长的特点,并且没有追加保证金要求,没有强平线的限制。

下面我举个例子。两个在北京打拼的年轻人,积蓄加上父母的钱,能给凑出60万首付,自己的月收入两人税前各1万。扣掉个税社保,加回公积金,基本上到手也是1万左右。以此为基础他们去商贷70%,可以买一套200万的房子。以现在的利率,85折,等额本息,140万的月供是6800左右,占两人总收入的1/3,压力不是太大。

3年之后,假设这套房子升值了30%,这在大城市算是很平常的涨幅了,现在价值260万。而两人现在尚欠银行的本金大约是130万。如果此时卖房还贷,两人的净资产将从三年前的60万变成130万,收益率超过100%。这就是杠杆的威力。

现在我们假设这两个年轻人的月收入各涨了20%,变成12000元,一共24000。如果他们还是想和以前一样拿出收入的1/3去还月供,每月还8000多一点,倒推出其可支撑的贷款额为170万。算上手里130万的本金,仅仅过了三年,这两人的购买力就增加了100万,总购买力提升到了300万。而两人的年收入仅仅增加了4000*12=48000元。

【吴文泉的回答(86票)】:

20160328更新:

有个前提,就是作为非业内人士,短期预测毫无意义,也不准确。

我所能描述的都是粗线条。

最近关注此类问题的回答,发现泡沫论还是很有市场,我想说点不一样的,或许年内会被形势打脸,但我顶得住。

针对泡沫论,伴随而来的佐证就是东京,香港和俄罗斯的房地产历史曲线,可正是因为这几个对标案例,让我觉得中国复杂的背景可能会导致不一样的结果。

泡沫从商业的角度来看,其实反应的是目标客群对商品标的的价值评估和实际价值之间的差距。我们讲一线城市房价泡沫,实际上是一个不严谨的描述,都叫房子,不同产权的房子其商品属性或指标各异,我不可能买某一品的江景豪宅,巨富人群也不会看得上我住的某某小区,而事实房价的飙升,来自不同物业的带动效果是不一样的,这背后反映的是某个细分客群的购买力,光说整体泡沫,我觉得太模糊。

然后,钱是什么?法币。不代表价值真相,仅仅是当下能够换取一篮子商品的一个数字。一个经济体什么最容易泛滥?不是我们所谓的过剩产能,是钱,货币。中国从09年开始,就以巨量增发货币闻名于世,从规模上讲,等数全球其他主要经济体m2总和,近几年看不到数据了,估计不会少吧。所以,最大的泡沫是货币泡沫,货币泡沫的迷惑性在于,每个人都爱钱,但鉴于我们一次分配的问题,钱并没有到广大泡沫论拥趸的口袋里,所以他们觉得现在的价格不可思议,实际情况却是,中国千万富翁多达120万,越往上财富量越惊人,而北上两大城市一年新增商品房库存,你猜多少?不到十万。

库存危机,在哪里?在三四线城市。

现实是什么,现实就是一线城市的优质商品房对应中国大量巨富人群而言,居然可能是稀缺资源。

我们感觉到无法企及的价格压力,仅仅只是因为我们没钱,而不是市场错了!

20160301更新:

很多人纠结套贷的事情,实际上这是一种可能,这种可能的存在有几个背景:

1、现在的情况下,相对于房地产商的开发贷,银行更愿意接受家庭贷款,所以这一轮的核心就是给家庭加杠杆;

2、套贷人一方面对现金流有强烈的渴求,另一方面,正规的实业企业贷款并没有因为利率的下降而变得更容易获得,因为银行要么不降利率要么不放贷,所以房贷的那点利息,简直可以忽略不计,而且还款期还那么长。

3、非要说银行多倚重评估机构的,很可能不太了解评估机构,这类机构不是什么权威机构,只是个有资质的商业公司。在历史上的价格风口期,一套房子在其他因素没有任何变化的情况下,短时间内评估出两个差距很大的价格来,不是什么天方夜谭。我看过自己房子的评估报告,个人感觉主观性非常强,其中会引用一个指标,就是看周边房价。这个就很可笑了,以高房价互相印证高房价的合理性。现在的情况就是短时间内周边房价齐齐上涨了。

原文:

要看数据的,实际上这轮涨价,是从二手房开始的,接着量就上来了,然后才到一级市场,新房加推等。说明什么问题呢?说明主体玩家其实是有房阶层,驱动需求是改善住房而非初次置业。

基于这样的背景,可以看出此轮涨价实际上是一次加杠杆行为,结合利率变化,首付比例变化及营业税征收时间缩短等,可以验证这个行为。

至于涨价本身,并不是市场运行的结果,而是有一种市场之外的力量,推翻了第一块骨牌,这个力量的现实表现之一就是有中介告诉某二手房主,你原来还需要等三年才能无税卖出的房子,现在已经能卖了,并且还是以过年期间暴涨17%的价格,房东立刻联想到心仪已久的大房子进入购买能力之内,他心动了。这个时候,只需要有一个人入市接手了这个小户型的二手房,房东就能接手较大户型的二手房或新房,两位购房者均加大了家庭债务杠杆。市场就是大量同类交易的总和,现状就是这么来的。

当然,有信息表示,由于房贷利率及本金杠杆的降低,大量实业现金流需求入场,企业老板拿出以前购置的优质房产,人为抬高房产价格,做虚假交易,套取70%~80%(据说有若干城市已经实施首付比例降低的政策了)的贷款,这贷款利率比实业贷款不知道要便宜多少了。这事本来已经不算新闻了,我认为,存在的可能性很大!有人对这一点提出疑问,说银行会评估房价。我就问你,三年涨508%,你信评估能说上话?

最后,价格高低和去库存没有绝对关系,政府也不存在扛住价格的根本利益驱动,只是市场有追涨的冲动,才使得价格逢交易必涨。不存在永远涨的市场,政府现在积极跟进的原因,是因为兜底的角色是他们不愿意看到的,必须让可以牺牲的阶层接手。相对于价格,政府最关注的还是有交易,因为有交易才能够拉动产业链条,才能开工才能消化产能。小房产商及烂尾楼尽快被并购,置死而生,才符合银行的利益,也符合去库存的宗旨。

市场已经变得更加残酷了,能削的山头已经越来越窄了,我无法给出应对建议,大家好自为之!

【Andy宋的回答(25票)】:

举个栗子。

差不多的地理和经济环境,美国东北部和加州海岸的价格就很高,但是南部就价格适中。

有着这样的背景,加州和东北部地区着政府干预很强,住房市场短缺,而且是人为的;南部市场政府干预的少,房地产价格就平稳。

所以其实,好的住房市场,并不是因为政府干预得当,就能刹得住车平稳前行,而是私人部门运作良好的结果。

所以美国的专家们有的就认为,住房市场变成这样,就是政府干预的太多了,一会出这个政策一会又出一个新规,特别是地方政府在供给端收紧,在需求端压制,这样。导致房价上涨。

所以为嘛一线城市房价又上涨了?你见过哪个弱二线乃至七八线城市政府会限你购的?都巴不得你衣锦还乡为国家去库存啊。一线城市是一直在限购。从1998年房改开始,中国政府针对房地产市场的调控手段很多,主要是从三个地方入手:土地、信贷、税收。 这三手归纳起来,无非是供给端和需求端。

从理论上说,在需求增加的情况下,要抑制房价快速上涨,最好的手段就是增加供给。

不过从过去的房产调控来看,政府为了抑制房价的快速增长,往往是采取抑制需求的方式,或者是增加不恰当的供给,导致市场的需求得不到满足而导致房价快速增长。

需求得不到满足而被压抑的结果,就是一旦开个缺口,之前被压抑的需求会像火山一样爆发。

所以明白为啥一线城市房价暴涨总是一阵一阵的了吧。

讲投资渠道,确实现在哦,你把钱存银行,怕跑不赢CPI,做民间借贷,实体经济也不景气,企业破产跑路的一大堆,黄金最多也叫保值,古董现在很难买到了。。。干啥都是有风险的,所谓“靠谱”的投资方式,并不存在,现在房产也还是稳定的好的渠道吗,也不然,好时代过去了,现在泡沫太大,。。

投资,如果你是小额的话,可以算一笔账。过去10年,你用10万元进行股票、债券、黄金等金融性投资,在复利投资的情况下,会获得什么样的结果——

股指:赚33800元;

股票型基金:78800元;

买入优质公司股票并持有:952112元;

国债:43948元;

企业债:67603元;

债券基金:75734元;

黄金:294200元(高风险,不建议)

如果10万元你拿去创业,有什么好的途径——

可以考虑这些行业:家政服务类、交通出行类(旅游、商务代驾)、休闲娱乐类(上海郊区的草莓园)、社区教育类(社区儿童培训机构)

而这些行业你要尽可能避免进入/参股:新型农业、高新技术(80%的开发者无法仅靠APP维持自己的生意)、金融服务类创业公司(组织架构复杂且盈利机制模糊)

10万元提升自己和消费也是很好的投资!

【无期名货的回答(43票)】:

我刚好是从事金融领域的。目前国家层面说,资金紧张,于是降息降准,且疯狂印钱。但是事实上,资金并不紧张,很多人手上大把大把的钱投不出去,少的是项目!现在到处都是资金求项目的,项目少了,这说明实体经济真的差了。但是有项目找资金的人也很多,但是这些有钱人认为经济差,又不敢投,而且说句实话,投自己不懂的项目,还要研究考察,学习,还不如找个易操作看得见的!这就形成恶性循环。最后大家想来想去,还是只有投资房子。

如果这届政府的改革,这是这样单纯的释放流动性的话,我觉得是失败的,只会加大某项资产的泡沫,可能就像当时单纯的来个4万亿一样(虽然当时我也写了评论十分不看好4万亿,但是只能算发发牢骚,我等P民没那个影响力)。目前房地产有这个泡沫迹象。因为经济差,大家不知道投啥,只能选择房地产!这是多么无奈!

【刘珈昊的回答(23票)】:

北上广深房地产升值的问题我作为一个建筑行业的搬砖工。发表一下我个人微薄的看法吧,说的不好不要喷噢。 1.首先房地产其实算是一个资金杠杆,自身作为工程造价专业因为同学有做房地产的。你开发一个楼盘,拿地的钱,建设的钱怎么来的?基本都是融资,而在11年还是12年的时候国家就忽然拉紧了建设贷款。理由就是房子太多了,这个原因就和当地政府啊开发商什么的有关不深究了,反正就是到处投资盖房子,当地有了gdp,建筑企业用杠杆在银行贷款一个项目一转手就成倍增长价值。然后又可以压进去多拿几个地做杠杆。你说你看到这么赚钱你干不干?那当然干咯。火热到什么程度呢,就是每年每个地方都有用地指标,当时有的地方已经把后三年的地都暗地里全弄出去了。你说这火到什么程度? 火了,房子多了,超标了。供过于求,而且一窝蜂进去你想要地我想要地房价自然高咯。地贵这就是房价贵的真正原因,谁搞出来的呢?这里有几个因素,不太好细说。直接敲关键。 房地产的资金来源基本是银行,所以做民建很在意工期的问题。为什么,因为多一天多少利息那钱很恐怖的。房地产行业开发的人多,房子多,所以那时候材料需求也大。这是供给的问题,需求决定市场大小。然后我们转到房地产,问题是房子这个东西,不是常规消耗品,或者说这蛋糕基本是吃一块少一块。有钱买房子的早买了,加上开发多,地价越来越高,房价自然越来越高。没钱的租房子的还是那班人,租的是有钱人的第几套房,所以限购其实一开始是为了降温。不限购问题这么下去有钱人可以抵押房子继续买房子啊,到时候怎么办?而且房价再升上去真泡沫了。 有人说那就倒咯,怕什么反正我没房子。问题是,你想想建房子找谁要的款?银行啊,房子没人买。好咧,利息天天长。玩不下去了就申请破产,我把楼房给你咯。那你说银行怎么办?低价拍卖?钱还是回不来啊,而且低价一出。大家都等银行卖房子咯,房价不就都下去了?问题是银行的钱哪里来的?广大人民群众存的啊,你说银行亏本了。一大群房地产倒了,钱蒸发了,你的钱不也蒸发了?集体蒸发后就通缩了,而且你知道银行亏本了,那赶集去银行取钱。不然最后你的钱怕没了。人都是这样,结果就是银行催别行业的还贷款催不到,或者直接别的也申请破产了,人又抽资金。这时候你可能公司就倒闭了,没工作了。反正社会感觉要完蛋了。

那么再回到这边,为什么今年开放二房呢?意思就是,给你们去买咯。去点库存啊,北上广深不缺有钱人啊。很多房子挂儿子的,让资金回笼一下。然后估计创业为什么呢?一边稳定旧的资本,一边转移新资本啊。所以卖房子是为了争取时间,社会基础建设和基本组织需求满足以后自然就是服务业和高新科技咯。所以现在很多科技园,动漫产业,电影什么的,饮饱思淫欲啊。新科技也是为了服务啊什么的。创业需要什么?肯定是首先有个窝啊,所以万达就是这么起来的啊,所以就目前情况来说,最稳健保守的投资就是北上广深的房地产,但是根据投资风险回报率来说,创业就是高风险高利润咯。当然,信哥哥一句话。实业才是王道,这个永恒不变。我不管你怎么创新,怎么文化娱乐,你离不开基础制造和基础物质需求。现在所有人奔着互联网去的,奔着投资去的时候。人们的生活意识随着服务需求变高时,实业也一定会变的,这是基础,想想以前没饭吃,到有饭没菜,到有肉,到好吃,到精致,到逼格。观念转变和需求多少无关,只和需求百分比有关。所以,有什么东西除了房子还一定保值呢?想想你最熟悉的行业内幕,什么是刚物品你就知道了。

【笨虎的回答(6票)】:

谢谢邀请......虽然我已经回答过好几遍类似问题了,那就再粘一次答案吧~

粘之前先一句话总个结:这都是货币现象。

5月30日,人民币兑美元中间价报6.5784元,大幅下调294点,创下2011年2月以来的最低记录。

去年年底即有不少金融机构曾预测到2016年底,人民币兑美元将贬值5%左右;笨虎也认同这个判断,所以曾经鼓励大家多配置美元资产。

然而,今年年初中国金融主管部门发起了强有力的汇率保卫战,在市场上抛售美元买入人民币;虽然规模不大,但却成功稳定住了人民币汇率。

你看,这就是市场预期的力量;因为中国拥有3万亿美元的外汇储备,任何人难以与之抗衡;所以一旦对手看到中国央行要出手稳定汇率,就只能撤退或站到同一战壕,不然弹药都会打水漂;强大的外储使中国拥有了改变金融市场预期的能力。

但是,近期央行的态度发生了明显的变化。

上周央行货币政策分析小组发文表示,过去一段时间为了刺激经济不得不向市场注入了较多的流动性,但未来几个月M2增速或出现比较明显的下降。

央妈好像突然变成了一个羞答答的少女,不肯直接说货币政策要转向,却推脱去年年中M2的基数高;可是去年年中M2真的高么?

过去5年中国的M2增长率保持在13%左右。上图是中国M2月度增速,可看出去年年中M2处于正常水平,去年年初的M2增速倒是异常偏低;而今年4月,M2的同比增幅已经回落到12.8%,如果比这个数字还要再明显下降,未来央妈货币政策的取向就可想而知了。

而不再死守人民币汇率就是一个重要的标志。过去10年,由于人民币升值预期导致的外汇占款泛滥,构成了M2中非常大的一部分(没看懂听语音版哦)。

而就像笨虎此前多次说过的,如果说2008年以前中国的楼市还因为人口红利而推动,2009年以后房价的疯狂增长完全是一种货币现象,房价涨幅与M2增速也高度吻合:

今年年初央妈又放过一轮水,在天量信贷的刺激下M2增速也短时突破了14%,于是我们看到了又一轮的房价疯涨。但这一轮的疯涨已经和此前不同,呈现出“穷人进、富人出”的格局。据外媒报道中国有不少富豪已经卖房套现,增加在海外资产的配置。

如果央行确实下定决心转变货币政策取向,是一件十分可喜可贺的事情,说明监管层终于已不在保金融泡沫/保实体经济之间举棋不定,或许他们已经意识到两者皆得已不可能。惨淡的外贸数据或许有救了,但这次,楼市也许真的要转向了。

如果你觉得上面的分析比较粗浅或者有看不懂的部分,请关注笨虎微信公众号煮历史品金融(微信号pinjinrong)收听内容更丰富的语音版本。

【Jason李的回答(3票)】:

最近深圳,上海、北京等一线城市放假疯涨,媒体扒出一个答案——配资炒房。

因此,这波一线城市房价疯涨,配资炒房没错,“攘外必先安内”政策是祸源。

政府去房产库存采用了“攘外必先安内”策略:一方面控制资金外流、限制个人购汇额度去投资海外;另一方面降息、降税、降首付刺激购房需求。房产天生就具备投资属性,在政策外堵内松、人民币贬值的环境下,资本追逐利润,逢此次机会更是无所不进其能,使劲手段进入一线房产市场。利用首付贷、众筹等配资方式买房绝不是为了解决居住的刚需,而是一种投资。

且不说首付贷,这和沈阳搞的零首付购房一样都是依靠高杠杆让大量不具有购买力的人按揭贷款买房,一旦经纪下滑、失业率大增其结果就是2008年美国的次贷危机。

单说最近又兴起的众筹买房,和 10几年前北京于凌罡那种不靠谱的集资建房相比,“互联网+”时代众筹买房投资还算靠谱,但在国内又是最没谱的。因为作为房产投资,地不分海外,房不分南北,有安全收益为最佳。

风险最小化

房产相对于其他投资最大特点是稳定,说白点就是“收益高的没房产风险小,风险小的没房产收益高”。

房产众酬应首先保证房产投资风险小的优点,这种风险首先是政策风险最小。

中国《物权法》规定,房屋共有人的信息必须全部体现在《房产证》上,房产证只能向特定房屋的所有权人发放,在房屋所有权证之外,还可向共有权人发放共有权证。由此引发两个问题,一是参加众酬的多个人名都登记在产权证上,目前国内一线城市还没取消限购政策,一旦有人不是手套购房或再次购房,都会面临增加首付,增加利率等问题。这对于依靠杠杆作用的房产投资来说是有不确定性风险的。

其次,如果众酬时《房产证》上只登记了一个人的名字,那么该房屋就是这个人的私有财产,并不是共有。即使共同出资人在购买前签署过有关协议,也可以按照借贷关系解决,产权人只需要将他人所出的购房资金归还就可以了,这对于其他未在房产证上登记的人是有潜在的。

澳洲明确规定了多种产权共有形式

澳洲鼓励房产投资,在利率及税费政策方面有多种优惠,对于最难的合伙购房产权划分早有多种明确方式:

Joint Tenancy(共有产权证):产权证上有两个或者两个以上的人名,物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字,那么夫妻两人共同拥有此物业产权,且平均的拥有此物业。当妻子过世后,妻子名下的产权将由丈夫继承。

Tenancy in common(联名产权证):两个人或几个人购买一个物业,但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世,他名下的产权留给他的继承人。

Tenancy in partnership(合作股份产权证):多个人购买一个物业,在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少,以及在解散时如何分配等详细情况,多用于购买写字楼。

Co-ownership(企业产权证):以公司的名义购买物业,产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的,那么此公司要提供营业执照等相关证明。

全程律师介入才有体系化的保证

在加拿大合伙购房投资时房地产律师会帮助几个人定一份详细的协议,里面将未来可能发生的情况全都列了出来,特别是合伙人中有人想卖房、装修房屋、或带其他朋友入住时,不会出现纠纷,尤其是出现产权划分麻烦。为更好地打理和房产有关的财务,合伙人会建了一个银行的联合帐户,每个人每月可往里存钱以支付房贷、房屋保险和其他支出。加拿大律师曾表示,本地人分享产权而没有纠纷,得益于买房前的良好沟通和详细的协议。

获益最大化

众酬买房就是为了降低投资门槛,而房产投资广受推崇的原因就是其贷款的杠杆作用。

就目前国内房产市场看,一线城市的深圳、上海、北京涨幅还是很大的,但投资门槛太高。前几日新闻报道的庄先生与朋友们合伙投资北京朝阳区安华桥附近一套40平米的二手房,售价近200万元,算上税费后,每个人出资约70万元。

年租金收益 -¥ 48000

以2月北京新房增长率8.9%计算,一年房价增值¥178000,大致年收益¥230000,每人收益¥70000,年收益率接近10%

(布里斯班Pimpama区房价增长率为8.4%和北京增长差不多,从其历史统计能看出价格起伏总在变动,其原因我们对澳洲黄金海岸进行过专题分析)

如投资澳洲布里斯班Pimpama区190平米别墅(土地450平米),总价$486650(¥ 3105000),首付¥671577(海外人士一般是首付3成)贷款¥1567013,贷款利率4.2%,年还贷款¥ 65814。

年租金收入¥ 100464 ($ 21840)

年租金收益:¥ 20000

2015年布里斯班Pimpama区房价增长率8.4%,房价增值¥ 188041,年收益大致200000(加上租金)。

由此对比可看出,采用众酬方式投资房产,一定要选择具有金融杠杆作用市场,在房价增长率相同的情况下,同样70万左右的投入,在澳洲获得的收益正好接近北京的三倍。

目前有不少打着投资幌子的房产众筹是以酒店、公寓等旅游地产为标的,大多只是通过降低投资门槛分享了租金收益和一定时间的使用权,虽然比“抽奖式众筹”实惠,都仍不是一种纯粹的房产投资行为。即使参与这种偏消费自用的房产众筹,我们也应了解清楚市场租金水平,避免掉进旅游地产促销陷阱。

无论什么方式投资房产,投资何地房产,有了透明的房产信息、市场数据才能做出客观的判断,这是避免风险、获取收益的基础。

【F哥看金融的回答(8票)】:

如果要仔细思考这个问题你需要从中央的角度考虑这件事情。先写一个简单的思维逻辑

美元加息——资金外流——中央不高兴——打汇率战——增加兑换美元成本——鼓吹楼市锁住国内资金——让A股跌不救,凸显价值洼地——楼市泡沫——资金流入股市——公司获得直接融资,实体经济好转——注册制,产业结构转型提供资金——熊市,散户外资赔钱啦,企业有资金,国家有救了——。。。。。。。

想问投资机会?多关注政治,多开脑洞

【木知道的回答(8票)】:

不请自来,反对 @马永谙的在本题以及另一问题下的相同答案:

为什么最近一段时间中国一线城市房价又开始大幅上涨?目前真的只有房地产一个投资渠道吗? - 马永谙的回答 - 知乎

除了直接买房,还有那些投资地产的方式? - 马永谙的回答 - 知乎

先说结论,如果真的能穿越到十年前,又能保持现在的记忆,对历史的改变又不会产生蝴蝶效应,买房当然不是最好的投资工具,十年里股票格力电器至少涨了30多倍,贵州茅台也至少涨了20多倍,更不用提那些连续几周涨停,一年10倍的妖股。但我也不会去投股票,吴宇森早就在他的电影《记忆裂痕(Paycheck)》中给了我们答案,如果能预测未来,我们当然要去买彩票了,复式投个200块的这辈子就可以躺在家里数钱玩了。

写到这里大家可能就会发现这中间貌似有什么不对了,回到题主的问题,我的答案还是过去十年房地产是有一定资金,但非资本市场专业人士最好的投资品之一。具体分析如下:

一、收益率分析

1、过去10年的房价涨幅

在原答案第一张曲线图和答主的说明中可以看到答主根据平均房价数据,假设2004年到2015年,房价从50万元增长到226.3万元,增长350%。

在原答案评论里 @li deng已经有较多的分析了,以10年里的新房价格指数来评价房价的涨跌是完全不合适的,主要原因在于10年间随着城市的扩大,更多新建房产或者说交易的房产是逐渐远离城市中心。原答主后来添加的机组房地产价格数据中1和3与答主原来使用的数据原理是相同的,都是全市平均交易数据,不能解决统计低估的问题,4应该是以抵押贷款统计,理论上还是不能解决交易区域向远离中心区域所造成的低估,2中中原地产的数据没找到统计说明,现在中原地产的房屋价格指数是以北京地区122个典型楼盘为统计样板的,如果多年固定以这些小区为样板,那理论上是更合理的,但还没找到资料说明这122个楼盘是从什么时间开始统计的。

在这种情况下,自然可以想到那把北京每个行政区的房价涨幅找出来,一定程度上就可以避免上述问题,懒得去翻数据库了,简单百度之。“2006-2016年,十年间北京市纯商品住宅价格涨幅达到347.1%。北京市16个行政区中,门头沟房价涨幅位列首位,为827.93%;石景山区房价涨幅为779.15%,位列第二;东城区涨幅679.67%,排名第三;房价涨幅小的密云区也达到了254.03%。”

来源:北京房价10年回顾 便宜的房价永远是昨天

另一数据,未注明原始来源,仅做参考:北京市近十年来各区平均房价统计表(最新统计)_百度文库

上述数据中北京整体房价增长速率与答主所用的数据基本相似,但可以看到中心城区的房价增长速率以及个别郊县的增长速率是明显高于全市平均增长速率的,再由于成交量从中心城区向价格较低的郊区转移,造成了平均房价增长速率并不能反映大家对北京房产投资收益的直观感受。

解释这个问题可以用另一个更为直观的例子,我2005年大学毕业2年的师兄和2015年大学毕业2年的师弟都在北京买了房子,面积差不多的情况下,师兄花了50万元,师弟花了200万元,貌似北京房价只涨了4倍,但师兄那时买在了西四环外当时已经算是比较远的地段,而师弟则直接就买到快到河北了。而这并不是个例,如果可以举出现在200万可以在北京市区买到05年价值50万价格的房子的反例,也欢迎提供。

2、过去10年的基金收益

按照原答主提供的曲线,十年间股票基金年平均增长率达到了18%,交易性股票基金年平均增长率达到了25%,我们的常识告诉我们在资本市场年平均15%的收益率就是非常可观的,十年达到20%就可以说是出类拔萃的了,但是我国的基金市场竟然平均就能达到这个水平。原答主是基金从业专业人士,虽然没有看到起基金收益率数据的来源,我相信其数据的可靠性。但这里就要提到一个概念,我们在回顾基金历史收益的过程中,经常会陷入到所谓的“幸存者偏差”中,即一些收益不佳的基金往往不能较长时间的存活,而存活下来的基金一般收益相对较高,在这样的偏差下,统计历史基金收益率通常会出现高估,这种因素在年度净值统计中已经很难去除,在多年的历史平均中对收益会带来显著的高估,希望原答主已经考虑了这样的效应。

综合上述原因,答主用一个明显低估的房价增长率和可能高估的基金收益率进行比较,得出基金收益不低于投资房产收益,甚至更高的结论,从收益率的角度是十分值得质疑的。但这还只是问题的一部分,在任何时候谈收益,都不能谈风险,或者说收益的不确定性,下面就再说这一方面。

二、风险分析

1、单一投资标的收益不定性

我们无论是投资股票、基金还是房地产,都是要在众多的投资标的中进行选择,与股票或者基金投资相比,房地产投资标的收益增长的不确定性要小的多。0和10的平均值是5,5和5的平均值也是5,但是他们的方差,即不确定性是完全不同的。通俗的说,十年前如果在北京投资房地产,只要是在城区范围内,那么十年后你基本上至少都可以取得3-5倍以上的收益,买东城区的一个楼盘与买西城区的一个楼盘,收益率不会有天翻地覆的变化。而如果你购买的是股票,买格力电器和中国石化那你都收益可能就是30倍和2、3倍的差异了。基金也是一样,如果你买了中国股神王亚伟的基金,收益当然比买房高,但也可能你买的基金连十年都活不到就清盘了。

那会有人说了,股票、基金我可以分散投资,来减少这样的不确定性,控制风险,但这同时就意味着收益率的下降,以股票为例,沪深300从04年到15年大概就增长了3、4倍左右,与北京城区的房价增长来比就有一定差距了。

手上有数据库的人在计算12年间各种股票,基金产品收益率平均值得时候,不妨也算一下方差,再与房产投资不同楼盘区域增长率的方差进行比较,看我得预测是否正确。

这里就可以说到本文开头那个极端的例子了,为什么能预知未来的话要买彩票,因为能预知未来就意味着不存在不确定性了,那自然要选本来不确定性最高的投资标的了,彩票已经不能用不确定性来描述了,而是百万、千万分之一的概率。如果在不能预知未来的情况下,还是采用组合投资分散风险的策略,所有的彩票号码组合都买下来,那投入肯定是要大于回报的,即预期收益率是小于零的。

2、收益随时间的不确定性

原答主选择的时间段2004-2015,我不能说是精心设计的,但也可以说是用心良苦。从原答案第二张曲线就可以看出,房产价值基本是一个稳定增长的曲线,而股票基金的价值随时间有较大的波动。在这12年间,股票基金的价值(深蓝色)高于房产净值(黄色)的年份只有2007年和2009年,基本相当的年份有2004年、2006年和2015年,其余年份股票基金价值都低于房产净值,也就是说即使完全按照原答主的数据分析,从大部分年份看,还是投资房产收益率更高。就是所谓的“上市交易型股票基金”,也就是2013年以后在股票市场逐渐复苏的刺激下才明显超过了房产收益。

综上所述,如果仅仅回顾过去十年,房产投资无疑是个人投资最好的标的之一,收益相对较高,不确定性即风险相对较小。但是投资界的经验都告诉我们,历史并不是总能说明未来,所以其实说了那么多并没有回答原本的问题,我个人的投资理念还是要设定合理的回报目标,并选择对应的风险资产,多学习,多研究吧。

反对了那么多,虽然原答主的分析我认为有诸多问题,最后还是支持下原答主基金投资的理念,对于绝大多数股市的散户来说,特别是我们的父母辈拿着退休金去投资股票,风险是与其承担能力不符的,选择一些管理好,风险适当的基金(不一定是股票型基金),让专业的人为你投资,起码是比在股市随波逐流要好很多的。

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