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现在的房子还是房子吗?在某种程度上是不是已经变成了金融工具了呢?

【JatxSu的回答(43票)】:

谢邀。 @shine peng

首先要说「金融工具」,如果从会计的定义来看,房子一定不是金融工具,不能列到金融资产里。但如果问房子是不是有金融属性,或者房子跟金融的关系大不大,答案是肯定的。不只是房子,我们生活中绝大多数接触得到和接触不到的各种东西,都和金融有越来越密切的联系,或者说多少被金融左右。我最近和朋友讨论各种话题时都喜欢抛出这个认知,就是现在的地球人的生活已经彻底被金融改变了,包括但不限于房子。

首先,无论是开发商建房还是个人购买房产,多少都会借助金融。开发商建需要通过金融市场融资,会发股票、债券,会从银行等融资渠道借钱,会通过设立项目公司等方式引入股东等一系列手段,资金价格直接决定开发成本,开发成本会转嫁到房价上。个人购房即使是自住也会涉及到借钱,而且借的钱越来越多,深圳的按揭购房比例是全国最高,大概有超过90%的人选择按揭购房,贷款成数有60%以上,数据来自深圳国内按揭占比最高 91.2%置业者贷款买二手房,深圳按揭率高也是本轮领涨全国楼市的一个原因。无论建房还是购房,我们都或多或少的和金融打交道,对于大多数人来说这可能是与金融关系最密切的一次购买了。这可以说房子和金融有一定关系,但这里还不能说房子有很大「金融属性」。

然后我们看一种金融属性很高的商品,铜。铜是使用及其广泛的一种金属,我们都知道建筑、器具、电线、电子元器件都需要大量的铜,所以铜是交易量最大的有色金属之一。在过去,铜价就是由供需决定的,但随着金融日益发展,铜已经和套利、套保等需求密不可分了,沪铜期货在很多时候走出了与现货完全不相干的走势,比如强制结汇制度与输入型通胀是什么关系? - Sgt Pepper 的回答这个案例。像美国那样的住房抵押债券及其衍生品当然毫无疑问是金融工具了,在中国房子是不是这样呢?

房子如果有金融工具的属性,一定体现在价格上。但影响房价的因素太多太多了,供需、收入、人口、利率、住房政策、土地政策这些与房子有直接关系的因素当然都会影响房价,但这些传统的考量因素,或者简言之供需的重要性占比,是不是在影响房价的变量中的重要性越来越少,一些典型的影响金融工具的变量(比如预期)的重要性越来越大呢?这个命题,我很难在一篇回答中详细计算,只是简单说明并且引用文献结论。我们都知道房价快速上涨始于04年,在08年有一拨回落,09年加速上涨,在13年有一拨小幅回落,在15年底再次快速上涨。在这些年间,房价的上涨速度明显超过了GDP、人均收入、人口数量、CPI等一系列宏观指标,这也在一个方面说明基本需求对房价的解释力逐年下降。08年金融危机带来的预期让房价和成交量一度大幅下跌,在这段时间基本需求都未有明显改变。况大伟在预期、投机与中国城市房价波动中对中国 35 个大中城市 1996 —2007 年数据的实证结果表明,预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力。而且我主观上认为这种解释力在04年以后是逐年增强的(没有做具体的研究)。

当然,我们没法知道一个房子到底值多少钱,就像过去以物易物那样将房子与两头牛划等号,像日本和香港那样房价剧烈波动的情况都有可能发生。房子虽然也是生活必需品的一种,但房子不像其他生活必需品那样价格波动几乎都与产量相关,甚至投机都与产量预期相关。在和平时期,世界上大多数国家的房价剧烈波动都受到了金融市场波动和人们预期的推波助澜。房子更像原油那样,是一种已经被注入了太多投机、政治和预期的金融工具或金融产品。而房子作为一种十分重要的生活必需品,房价的波动又反过来影响宏观经济、货币政策、产业政策、资产价格、甚至社会稳定,房价已经不仅仅是一种商品或者资产的价格,也是一个经济指标、宏观变量,甚至是一个金融变量,发挥着十分重要的作用。

未来的房价会如何,如果依照人口、收入、房租这些传统需求指标去分析,怕是大概率得不出正确的结论,因为用这些指标分析的人在05年就预言房价要崩溃了。是不是更多的从金融资产价格分析的角度去考虑会更好一些呢,多看看货币投放、利率,多结合理性预期和适应性预期分析会更好一点呢?

【erika的回答(9票)】:

房子不仅是金融工具

你没发现房子正在逐步替代户口曾经所拥有的功能吗?

所以我觉得很多人只谈房子的居住功能的价值来验证房价过高是件很扯谈的事情。玉门的房子很便宜啊,你怎么不去买。

房子是金融工具,更是社会公共服务的准入赎买和公共服务购买资格的门槛。

你住的起什么区域的房子,就证明你获得某一水平的社会公共服务的准入资格。

在这个区域内你的房子多大,就证明你有多大的购买力,能购买什么水平的公共服务。

【贝尔思的回答(3票)】:

任何商品只要有杠杆的存在就从某种意义上据有了金融属性。

【TerryZhang的回答(6票)】:

房子在今天,更多的是人类财富的蓄水池。

【江白的回答(27票)】:

现在那个wuweilxl的是什么乱七八糟的回答。。。跟百度一样自带全家桶啊?其中定义错误,以偏概全。希望题主对这种夹带私货的回答有自己的见解,不要被误导。房屋并不属于金融工具。金融工具,经济调控,资产,都是不同的概念,希望题主可以通过维基百科之类的工具自己找找基本定义。不要盲从。

就题主问题回答:

  1. 房屋对一个国家经济很重要,是国家调控经济的一个方面,调控经济包括调控房屋的供需和价格等。(并不是金融工具)。我原本想说大概是经济调控工具,但我没学过经济(混蛋其实是忘记了),不敢乱说,还是有待大神来给说法吧XD

  2. 房屋的功能是居住,但房屋本质是一种资产。所以也是投资的标的。这和“房屋是用来居住的”并不矛盾。就好比投资艺术品,艺术品功能是用来欣赏的,和它是一种资产可以被投资,并不矛盾。
  3. 题主说的“越来越觉得现在的已经不再是以前普通的房子了”,其实应该是题主自己对“房屋是一种资产”越来越有清晰的感受。并不是房子变了,而是题主的知识和想法变了而已。这是好事,说明题主意识到了更深层东西。

以下是具体说明:

房屋属于Physical assets实体财产,并不属于金融范畴。金融的核心在于time value of money。

房屋的功能是居住,但它本身是一种资产(Asset)。由于房屋和土地的稀缺性,又是刚性需求,在很多国家,房屋都是对经济有重要影响的。不管是中国,还是西方国家,诸如英国,对房屋价格和供需都极为关注。2015年由于大量买家涌入英国伦敦,推高了伦敦的房价,因此英国提高了住房贷款的门槛,以此抑制购房的需求,防止房价过度上涨。但London房价依然会上涨,预测直到2020年都会上涨。Three Bedrooms的Flat是伦敦住房投资收益最高的。可见房屋投资和对房价调控是中国和国外都有的。

上图是英国的银行机构2009年贷款的结构。当中蓝色是住房贷款。可见对房屋的需求很旺盛。上图是英国的银行机构2009年贷款的结构。当中蓝色是住房贷款。可见对房屋的需求很旺盛。

同时房屋,确实是一种投资的方向。是投资,就会有回报和风险。那投资房屋大致是什么样的呢。还是上图:

如图可见,房屋(Property)投资,其风险和回报都高于固定收益(如银行的定期存款),低于股票投资。所以简单的认为投资房屋是一种避险方法是不可取的,这是需要好好考量的。虽然在中国很多人投资房屋来规避风险,但题主必须知道,这是片面的理解:随国情变化,房屋投资的避险程度也会随之改变。如图可见,房屋(Property)投资,其风险和回报都高于固定收益(如银行的定期存款),低于股票投资。所以简单的认为投资房屋是一种避险方法是不可取的,这是需要好好考量的。虽然在中国很多人投资房屋来规避风险,但题主必须知道,这是片面的理解:随国情变化,房屋投资的避险程度也会随之改变。

以上。

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补充:金融的基本定义:

“Finance is managing the process of turning savings into cash-flow generating investment". 记住是金融是managing the process,有别于investment。

金融中介(比如金融机构):注意当中的Households指的是一般百姓家庭,并不是住房。

金融市场包括以下:可以看到房屋投资并不属于金融市场。

金融原本是经济和会计的衍生学科。经过发展已经成为一门庞大的学问,是充满技巧性和科学性的。并不如前面的答案说的那么随便。如果有兴趣,请自己系统的全面的学习,切勿轻信知乎上那些半懂不懂的回答。

如果题主需要一本教材。个人推荐Bodie的Investment一书。应该有中文版的,就叫投资学。需要配合着网上各种百科补充基础概念。这是一门复杂的学科。

希望对题主有用,也希望能抛砖引玉,有大神来给出更系统更专业的回答。

以上。

【桂林的回答(1票)】:

对于我这种身在农村,家中人口又多的的人来说,多盖两处宅子还是很有必要的。要不,你看,有时候亲戚串门,晚上要过夜,家里房子少有床也没处放啊,你说是吧。还有,不忙的时候存放拖拉机 收割机也是很有必要的啊。

【晚旗的回答(265票)】:

【素人渔夫的回答(1票)】:

不 准确的说是信用工具

【安全第一的回答(27票)】:

1月信贷异常高增速是“维持债务雪球+资本流出”下的无奈之举,国家现在左右为难,腾挪空间很小,既要保持经济增速不过快下滑,也要保持债务能继续滚下去,还要保持汇率不大贬值……从李博士最近一次谈话(该出手时要出手)可以看到,目前暂时不提出清了(供给侧改革要先仍一边),而选择不惜代价维稳(不敢主动去杠杆所以大放水,消耗大量外储+半资本管制强控汇率)。很多人看到1月信贷数据后认为是大利好,希望继续大放水。

这些炒股炒楼的人和利益集团都是站在自己利益的角度出发,看似死多头实则是祸国殃民的大空头。在目前极高的杠杆(债务率)下保持信贷增速持续大幅高于GDP增速(加杠杆)强行维持甚至拉升泡沫的结果必然是崩溃。不明白的想一想这次杠杆牛,如果更早点控制杠杆,没有背离实体的大牛市,还会有大崩盘吗?还需要之后的救市吗?如果继续放任杠杆,指数可能会破6000到10000,你或许能赚到了很多,但接下去就要面对中国金融体系乃至全社会的大崩溃,这是你们想要的吗?你们赚到的是真金白银吗?

有时候恶意做多比恶意做空更恐怖。

我们既要稳住汇率减少资金流出,又要资产泡沫不破,还要解决债务问题,但这几乎是不可能的。国内资产价格回报率降低以及资产价格远高于国外必然导致大量资本流出(外资投资减少、企业海外收购、居民海外购物)。想要让资金不流出就要让资产价格泡沫消失或资本回报率提升,而现在资产回报率无法快速提升,转型仍需时日,故外资投资会减少,息差套利资金(海外低息贷款投资高息中国资产)会流出;另一方面资产价格的泡沫又破不得,杠杆也去不得,因为债务会大量违约,而维持泡沫会导致资本加速流出,且维持泡沫本身就会打压汇率(大放水导致货币信用下降即贬值),这是一个向下的正反馈过程。

所以,接下来大概率是牺牲不可能三角里的资本自由流动,然后大幅放水,但完全的外汇管制理论上是不可能维持汇率的,如委内瑞拉这种小国家外汇管制后形成了两套汇率,黑市汇率是官方汇率的100倍,实际汇率仍是大幅贬值,国内严重通胀。不过即便是完全的资本管制,汇率能够保持,客观规律仍告诉我们债务雪球的滚动是有上限的,即便我们M2仍保持天量投放也不可能持续追上债务的复利指数增长(而且在大放水的情况下会导致高通胀),现在我们的债务已经进入庞氏阶段,你不主动戳破,也一定会被动去杠杆(历史上没有主动戳破的成功案例,人性告诉我们肯定是被动戳破,没人会自己看自己的手)。

再看关于债务雪球和M2增速极限

在1990年之前,日本的M2(M2是广义货币的意思。M2同时反映现实和潜在购买力)增长完美契合了指数增长曲线,信用扩张下,只要债务不违约则M2能以指数增长(复利),但当年10月后M2增长再也赶不上指数的增长了(庞氏债务阶段,被动出清),随后几个月日本房地产价格创下了最高。目前中国的M2增长脱离指数增长的时间是2014年6月。

下图为券商做的截止2012年的债务/GDP比,补充一下,社科院的刘煜辉的结论是:到2012年年底,全国居民债务为18万亿,占当年GDP的34.7%;政府总债务是30.8到33.8万亿,债务率是59%;企业债务是65万亿,债务率是125%,总债务率大约是221%。2015年3月,央行金融研究所所长金中夏在一个论坛上,引用了上述数字,说明刘煜辉的结论基本得到官方的认可。由此可以大致推测2015年底的债务比。

2015年中国的债务/GDP比估计在300%左右,其中非金融企业的债务遥遥领先其他主要国家(特别是国企的大量美元债,人民币贬值后的一个定时炸弹),唯一乐观的是我们政府和居民债务比并不高,还有调整的空间(我们居民的债务少是有客观因素的,因为我们需要更多的资产应对很差的福利和社会环境,我们的人均GDP不能支撑高杠杆),政府的地方债务置换、供给侧改革、全民创业等,就是想办法进行债务结构调整。下图为中金公司做的2014年非金融企业的债务比:

再看房价

一线城市疯狂的房价没什么可以说的,这是预料之中也是必然发生的。经济结构转型、经济周期拐点、人口拐点、信用和债务拐点等多期叠加下不选择主动去杠杆,则必然选择放水保资产和债务,实体经济不景气资金必然脱实向虚,正反馈加大了资产泡沫。和中国情况相近的90年代日本,股市90年见顶房价91年见顶。 我们股市15年中个股大泡沫见顶,房价何时见顶?另补充一个资料,根据统计数据,深圳、广州人口净流入趋于停滞,北京、上海净流入逐年递减,上海递减速度最快,从2011年的45.54万人递减至2014年的10.53万人,照此速度,2015年上海的人口净流入数可能降至零(出来的数据是已经净流出10万了),2016年一线城市极有可能出现人口净流出。

记住房价主要受到货币供应影响,其次才是房价的供需关系以及本身的估值影响(收入房价比、租售比等)。

再来谈股市

股市同样受到两方面影响,当然股市和房市不同,估值和货币投放、信用周期同样重要。

A股整体估值不论是相对全球还是相对自身均高高在上,A股50倍PE以上的占比是全球最高的,即便考虑其他国家是注册制有大量亏损和低利润公司上市。多什么市场空什么市场一目了然——A股溢价港股40-50%,个股更是溢价5-10倍。

目前全部A股,PE 18、PB 1.9,上证50,PE 9.1、PB 1.2,中小板,PE 47.4、PB 4,创业板,PE 69.5、PB 5.9。全部A股中位数,PE 47、PB 3.8,平均PE(扣除亏损和大于1000) 99、PB 6.3。全部港股主板PE 8.8、周息率3.95%。恒指PE 7.7,PB 0.9,周息率4.62%,国企指数PE 5.8,PB 0.75,周息率5.04%。

创业板2015泡沫顶峰时PE(TTM)151倍(静态PE 近200)、PB12.71倍(来自Wind),纳斯达克2000泡沫顶峰时静态PE152倍、PB7倍(来自Bloomberg)。这次不会不一样。

最后聊聊我们该怎么办:

我之前说度过债务危机或消除泡沫有三种路径:

1.改革、转型成功,资产回报率上升;

2.主动去杠杆(最终都是被动)资产价格下跌;

3.放水维稳债务用通胀磨平一切,货币购买力下降。

目前不想走主动去杠杆太痛的路,也不想进行彻底的改革,所以只能进行第三种,在这种情况下一线城市甚至二三线城市的房子以人民币计价不一定会跌,而以美元或黄金计价则会大跌,股市逻辑也一样。在这种情况下,以及全球都在比烂的环境下,我们要如何保值自己的劳动果实?

我的看法是:

1.有能力的人选择优质公司股票,长期回报最高是股市;

2.能大量换美刀的可买全球最安全资产之一的美债(海外银行和少数外资银行提供美元现金理财业务);

3. 有能力的人更进一步可以做到负债内置,优质资产外置;

4.最后,没能力的人可以买以人民币计价的黄金,这样便可对冲汇率贬值+经济危机(纸黄金、黄金期货、ETF等)。

我认为08年是最好的出清时间,但我认为现在仍不晚,越早出清越好,每迟一天伤害就越大。泡沫真的破了又如何?硬着陆又如何?当年德国以1新马克等于4.2万亿旧马克的比率回收了已经崩溃的旧货币,无数德国家庭数代累计的财富被洗劫一空,但德国现在不是照样是世界强国过得很好?所以关键不在于短期的困难有多大,而在于是否坚持走在对的路上。只要走对了路,彻底改革(市场化,取消管制和垄断),我相信凭借中国人小强般吃苦耐劳的意志,经济一定会弹得更高。我对未来还是有信心的,不就是苦一代人,我还年轻等得起,相信体制改革后的好日子我能看得到。

我们怕的不是一时的走错和走歪,而是闭着眼睛不肯看路,一条道走到黑。当然,须明白承认现在的困难和未来有没有希望是两码事,很多人满怀对未来的盲目乐观,却看不见眼下的悬崖,奋身一跃才是最要命的。

《组织行为学》一书中有段话说得好:调查显示,智力和人际能力越弱的人越可能高估自己的能力,而知识越丰富的人产生过度自信的可能性就越小。企业家的乐观精神和新投资项目的业绩是负相关的,人越乐观,项目越不成功。真正优秀的企业或人更小心谨慎的重视负能量/负反馈和风险,只重视正能量或收益的人大概率会失败(太自信往往太激进往往大溃败)。

颤抖吧,楼市!一个大利空,突袭上海!

2月29日,上海公布了2015年的统计公报,一个重要的事实令人震惊:

到2015年底,上海常住人口为2415.27万人,比如2014年底减少了10.41万人;其中户籍人口增长了3万多人,非户籍常住人口减少了14.77万人。

也许有读者会说:你在城市人口方面,一再告诉我们官方数据不可靠,需要看小学生在校生人数,那么上海的小学生减少了吗?

的确减少了,下面这张图表来自上海2015年的统计公报:

从上图可以看出,上海各类学校的“在校生人数”都是减少的,这在上海最近10年是极为罕见的。上海小学生人数也从2014年的80.3万人减少到了79.87万人。

下面两张图拼接起来,是1978年到2014年上海各类学校的在校生人数的统计。

我们可以特别关注一下小学生人数,这期间上海首先跟全国一样,小学从5年制变成了6年制。到了2004年,大部分上海小学实施了5年制(初中相应变成了4年制)。但至少在2004年之后,数据是完全可比的。

可以看出,上海小学生人数在1993年达到顶峰,总人数在116.7万人。随后因为计划生育的因素不断下滑。2003年到2004年的断崖式下跌,是小学6年改为5年的结果。53万人的数字维持了4年,消化了改制因素。

随后,因为外来人口的涌入,上海小学生人数强劲增长,其中2008年、2009年增速达到了惊人的10.7%和13.6%。2010年到2013年,连续4年增幅超过4%,这也是相当惊人的。2014年增幅下滑为1.3%,2015年再次转为负增长。

中国的人口普查每5年进行一次,其他年份的人口都是抽样调查的结果,因此不准确,此外就是因为政绩考核因素带来数据失真。但小学生人数每年的统计都是“数人头”数出来的,而且没有受到政绩考核的污染,所以是真实的。

因此,上海人口在2015年出现下降,是个可以确认的事实。

根据北京统计局的数字,全市2015年年底常住人口为2170.5万人,与2014年相比,增加18.9万人,统计局还解释说,北京常住外来人口增速从2011年的5.4%降至0.5%。言下之意,这符合国家控制北京人口的方向。

深圳的数据还没有公布,但当地媒体告诉我们:2015年,深圳新改扩建中小学校23所,新增2.67万个公办学位、2万个幼儿园学位。为了解决学位紧缺问题,2016年深圳将再新增3.09万个公办学位、2万个幼儿园学位。

也就是说,深圳的人口仍然在快速增长。北京虽然受命调整城市功能,控制人口总量,但2015年还是增长了将近20万人。而上海并没有像北京那样全力控制人口,但人口却出现了下降,这是为什么?

我觉得以下几个因素不容忽视:

第一、上海人生育意愿是全国最低的。2015年统计公报披露,上海常住人口自然增长率为2.45‰,户籍常住人口自然增长率为-0.78‰。其实上海户籍人口自然增长率(“出生率”减去“死亡率”)为负数由来已久,最迟在1995年就开始出现。

1995年到2014年这20年里,上海户籍人口自然增长率只有两年是正的。其中1998年和2003年都突破了-3%。也就是说,上海最近20年的人口增长完全是靠移民。

第二,上海房价太高、生活费用太高,抑制了人口增长。

也许有人会说,北京、深圳也存在房价高、物价高问题,为什么人口照样增长?深圳的原因很简单,这个城市拥有4.2亿平米违法建筑,成为天然的廉租房,所以高房价不影响普通人的生活。加上空气好、自然环境好,小微企业多,自然能持续吸引外来人口。

北京是权力中心,并因此成为全国资金中心。此外,北京还是中国最大的文化中心、创投中心,其创业活跃度甚至超过深圳,这让北京对人口的吸引力也非常巨大。

上海是国企、外企的乐园,小微企业、创业型企业远远少于北京、深圳,而且上海的房价高是刚性的(深圳有违法建筑为缓冲),所以人口吸引力下降。

第三,上海产业转型和控制人口的政策产生了作用。

有媒体注意到,上海不光中心城区外来常住人口继续下降,近郊的嘉定、松江、青浦、闵行外来常住人口也首次出现下降。其中一个重要原因,是上海的产业转型,劳动密集型产业正在加快撤离上海。此外,上海也从政策层面在控制外来人口,防止出现城市病。

控制人口总量和增速,是国家对特大城市的要求。北上广深四大一线城市目前实际生活人口都超过了2000万,都面临这个任务。

如果你仔细研究最近几年的数据就会发现,上海和广州是最容易完成控制人口任务的,而北京和深圳最难。为什么?因为这北京和深圳太有活力,机会太多。

但说句实话,人口竞争力下降对上海绝非好事。中心城市人口持续增长是自然规律,日本刚刚披露的人口普查报告就显示,过去5年日本总人口下降了94万人,但东京人口增长了36万人。而日本不同于中国,是一个完成了城市化的国家,也是公共资源比较平均的城市。

上海也许更愿意解释为“增长从数量型转变为质量型”。但数量和质量是很难区别的,因为高端产业带来的人口增量,同样需要低端产业配套。你总不能说搞金融的不要吃饭,不要保姆吧。

上海的总面积是深圳的3倍,而深圳还有一半面积是不可用的山地。以上海之大,产业转移竟然能造成人口下降,在深圳却没有,这不能不让人感到惊骇。

去年的这个时候,我曾经根据北上广深的统计公报写过一篇文章,标题是:“一线城市天平倾斜:深圳旺丁、北京旺财,上海广州围观”。2015年的新数据还不完整,不过看起来将再次证明这个趋势。

颤抖吧,房价!上海常住人口40年来首现负增长!

就在一线城市房价持续“高烧不退”之际,天空突然飘然这样一则新闻——上海外来常住人口出现了负增长,同比下降1.5%,这是十五年来的首次。常住人口更是改革开放四十年来首次负增长。

2月29日,上海发布《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》,至2015年末,全市常住人口总数为2415.27万人,较2014年度的2425.68万下降。其中,户籍常住人口1433.62万人,外来常住人口981.65万人,同比下降1.5%(14.77万人),2014年度外来常住人口为996.42万。

这是一则不起眼的消息,但却是一个危险的信号。它告诉我们,人们涌向一线城市速度也许并没有我们想象中那样迅猛,告诉我们一线城市的房价也许已经开始让不少想留下的人望而却步。

下面这个来自华尔街见闻资深读者“桥水基金”的评论,也许道尽了这则新闻背后的含义:

恰逢80年代中期生育高峰的那波娃,男青年到了婚育年龄买不起房,被上海丈母娘给挤兑走了。丈母娘说:算莱,蜗牛还有间单身公寓呢,乃么吾女儿嫁侬,和嫁鼻涕虫有啥区别?

楼市有多疯?

在三四线城市艰难去库存的同时,上海、深圳、南京等大城市却呈现出完全不同的景象,朋友圈到处都是房地产交易中心人满为患的场面,动辄上千万的房子一天就卖掉上百套。

几年前房价疯涨、购房者排队抢房的情景似乎一夜之间又回来了。而上海取代深圳成为这波上涨的领头羊,华尔街见闻上周曾提到,上海一楼盘350多套价值千万的房源一日内被疯抢一空,二手房卖家一日三次跳价70万的现象已不再是个例。

据佑威房地产研究中心最新数据(业内人士当然都知道,佑威的数据有多真实),上海2月份商品住宅成交均价同比上涨23.92%,商品住宅成交面积环比下降46.72%,商品住宅成交面积同比上涨68.62%。

整体来看,今天公布的2月百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨,涨幅均有所扩大。

值得注意的是,从房价涨幅来看,一线城市的楼市热潮已经进一步传导至二线。中山5.63%及苏州5.56%的房价单月环比涨幅已经超越了深圳的5.41%。

危险信号:人口负增长

众所周知,北上广深等一线城市房价之所以能够持续上涨,很重要的原因就是这些它们能够提供大量其他城市所没有的资源和机会,源源不断地导入新的人口,维持庞大的住房需求。

但上海常住人口40年来首度步入负增长,却给一线城市敲响了警钟。一方面,人口减少本身就意味着对住房需求的减少,另一方面,由于增速远超人们的收入,高昂房价和房租正在变得让越来越多的人难以承受,最终选择离开。

房价收入比(房总价/年收入)是衡量一个地区房价是否合理的重要指标。每日经济新闻提到,业界有计算认为,结合国情,我国的房价收入比在6~7倍之间较为合理。但将北京、上海、深圳三地上市公司的董事长、总经理薪酬进行统计,发现即便是这些人群的房价收入比,也已经超过7倍的合理范围:

即便是在2015年上半年房价新一轮暴涨前,深圳、北京、上海的房价收入比均已超过18倍:

房价上涨的本质

有人说此轮一二线城市房地产“发高烧”,是因为链家等中介违规垄断,是因为黑心开发商哄抬房价,是因为刚需被压抑后的报复性反弹……错!大错特错!也许链家、开发商等机构确实有推波助澜,煽风点火,但绝不是房价上涨的根本原因。

本轮楼市反弹的本质,是一场政府主导下的房地产“去库存”运动。早在去年年末,中央经济会议就将“去库存”确定为今年五大主要任务之一。今年以来央行降低首付比,三部委减税等措施,正是通过鼓励居民部门“加杠杆”,化解房地产库存。

在刚刚结束的G20会议上,中国央行行长周小川又释放了一个振聋发聩的信号:个人房贷加杠杆仍有很大的发展空间!什么意思?就是政府鼓励人们借更多的钱买房子。

海通首席经济学家李迅雷撰文指出,如今政府希望通过居民部门加杠杆,来摆脱经济困局。由于地方政府和企业已经债台高筑,居民加杠杆是政府手中所剩为数不多的工具。这是残局中的一着险棋,对政府而言,下不好会有危机;对大众而言,一旦失误,将有负资产风险。

重蹈2015年股市覆辙?

短短一年半时间里,中国央行已经进行了六次降准,六次降息。国泰君安首席宏观分析师任泽平今日撰文称,宽松的货币政策释放的海量流动性,一方面推动庞氏融资滚动,另一方面推升了股市、楼市的上涨。如今的楼市正在加速见顶,可能重蹈去年股市的覆辙。

任泽平分析称,流动性有两个核心去向:

一是维持债务循环和庞氏融资滚动,资金大量沉淀从而导致货币流通速度V下降,产能过剩的重化工国企、三四线城市小开发商、地方融资平台等资金黑洞不断加杠杆,1月新增人民币贷款2.51万亿元,社融3.42万亿元,大超市场预期,也表明债务雪球越滚越大,越滚越快。

二是本轮货币宽松周期开启以来,先是2014-2015年上半年推升股市,然后是2015年下半年以来推升一线和核心二线城市房市资产价格,2016年房市类似于上年股市的“水牛”“杠杆牛”,已经脱离房价收入比等基本面指标。近期深圳、上海等一线城市房价大涨,南京、苏州、杭州等二线城市蠢蠢欲动,房市正呈加速赶顶迹象,2016年需警惕房市重蹈2015年股市和1991年日本泡沫崩溃覆辙。

任泽平称,十次危机九次地产,地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力,地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。当前结构性和体制性问题难以通过总需求管理政策解决,供给侧结构性改革待落地攻坚。

新华社:警惕一线城市房价非理性上涨

虽然此轮房地产上涨是政府一手推动,但一线城市如此“高烧不退”却令监管层的心惊不已。各地政府接连表态要“降温去火”,新华社也发文称,警惕一线城市房价非理性上涨。

文章提到,春节后一线城市楼市火爆,房价持续上涨。这里面固然有一线城市需求相对旺盛等符合市场规律的缘故,但价格短时间内暴涨,其中的非理性因素应引起高度关注。

新华社此时警告房价,监管层担心的是什么呢?新华社:

1. 在京沪深等最具经济活力的一线城市,年轻人的房价收入比不断攀升,房价成为阻隔人才进入城市的高门槛,会影响整个城市的竞争力。

2. 在三四线城市去库存依然艰难的背景下,由于一线城市的外来人才绝大多数都是倾两代人之力,甚至还要再加杠杆才能完成购房。巨大的“虹吸效应”使资金过度集中于一线楼市,透支了三四线城市的购买力,在一定程度上会导致三四线城市更难去库存。

3. 一线城市房价持续上涨对于实体经济的冲击更大。高房价将颠覆人们对财富和生活的认知,如果一个城市每年房价上涨三成以上,试问这个城市的企业家和年轻的创业者们是买房还是办实业?

【Lafzhang的回答(15票)】:

这个想法是比较靠谱的。

事实上,中国房价之所以这么高,跟中国金融不发达有很大关系。

由于中国金融不发达,国家缺少调控经济的工具。你看美帝欧洲,打死也不会想到什么拉高房价来带动经济这种事。人家搞一发「量化宽松」,欧洲搞一发「负利率」,谁TMD用房价拉动经济啊。

没办法,中国没有发达的金融市场,你让周小川来一发量化宽松?

没有发达金融市场,公司和平民的钱也没地方去。老百姓的钱放在那里,害怕贬值,买房是最佳选择。其实每当 房价高的时候,大家心里多少都有点嘀咕,这里面究竟有没有泡沫呢?进去究竟是抄底还是接盘呢?不管你怎么想。最后只有买房才是最佳花钱方向。

所以,本质是上70年砖头使用权的房子,在中国价格高的离谱,就因为它不仅仅是砖头。

--------------

补充追问:

拉高房价就能拉高GDP。因为房子金额大。房价高了,政府卖地赚钱,房地产赚钱,人们买房要花钱,银行贷款挣钱(贷款给房产商,贷款给买房的),买了房要装修,搞装修的卖家具的卖地毯的也都赚钱,买了房出租也是钱,修房子的过程中,无数的厂商供应商也赚钱,做玻璃的,做钢材的,做水泥的,做建筑设计的,做绿化的,都在赚钱。

你把上面的全部加起来,得有多少钱在流动,那就拉高了GDP。中国现在GDP掉的很厉害,房价不高,GDP从天上掉地下,要摔粉粉碎了,所以今年房价必须要涨。

欧美不会用这种低端手段的,而且房价高了民怨沸腾,欧美都是选举国家,人民怒了政府要下台。欧美用的都是金融工具。“量化宽松”和“负利率”可以调整刺激整个经济体,而不仅仅是经济体中的房产。能影响所有企业的决策和行为。

中国么,金融差人家一百年,领导层基本很蠢,不好好发展金融。中央只有一个李克强是懂经济的,权力被架空了,说话屁用也没有。没有强大的金融市场,只能靠金额最大的一个商品,也就是房价,来调整经济了。

【1q84的回答(4票)】:

如果允许囤积大米来炒作就会饿死很多人,同理,允许炒作房子的zf就很不道德,俺家限购就登上了道德制高点。

通过买卖房子可以挣钱就说明房子具有金融属性,再加上杠杆可以发大财,老马说有几倍利润就可引人上刀山火海,把年轻人结婚必备的婚房拿来炒高炒低这样好吗?结婚生娃这类基本需求得不到满足,对社会会产生啥影响。

当年引进按揭先进技术搞房地产是因为郭嘉无力修好房子,请资本家来玩辅以金融杠杆工具让全盘活起来了。鸦片少吃可治病但终身难戒,房地产玩嗨了郭嘉被绑架游戏只能往下走,全民拿基本住的东西来玩世纪豪赌这是提升生活品质吗?

【呦嗬嗬的回答(4票)】:

更新一下

正好出了最新的zf工作报告,把数据对比看一下一目了然

gdp vs 可支配收入 vs 货币m2

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是不是得问题留到最后

先说另一个事,现在连卖菜大妈都知道“灌水”和“宽松”了,那么有没有人想过水是从哪里灌进来的呢?你理解的“放水”“印钱”,是不是说有一天走进办公室,你的BOSS挎着一包火红红的毛主席,振臂高呼,发钱啦发钱啦,央妈又放水啦!快来感受央妈的爱吧

仔细看看一新闻通告就知道了——“降低基准利率”“降低银行存款准备金”,上述降息降准,是为业界所称的“霜降”。所以答案就是,所谓“放水”,基本是通过银行流出去的。如果说资金是维持整个经济的血液,那么银行就是心脏。

银行拿到这些“多印出来的钱”(专业术语叫额度)之后怎么办呢。当然是放贷,贷给客户获取贷款收益。

换言之,如果在所谓“宽松期间”,你没有和银行发生xing关系,啊,不对是信贷关系。那么多印出来的钱和你半毛钱关系都没有,唯一有关的就是通胀带来的你原本自有资金的购买力下降。当然,在整个期间内你的收入在数量上也会有提升,但是实际购买力如何就冷暖自知了。

对于企业来说,好的经营和信用,对于赢得银行贷款很有帮助。所以在一定程度上说高杠杆高收益的企业在这一波宽松中享受了最大的红利,我就不说房地产行业就是这个栗子了。

而对于个人来说,由于我们的文化传统,居民是很不喜欢负债的,所以大部分成了通胀的“受害者”。那么个人要从银行贷款,无外乎就是房贷车贷。通过消费,提前预支未来购买力更弱的资金。

所以,如果可以穿越回过去。加大杠杆炒房,是对于普通人来说最简单也最有效的增值方式。

那么现在可以回答了,房子算金融工具吗

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