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期房预售给中国带来了什么利弊?为什么不取消这个制度?

【邓志豪的回答(3票)】:

给中国的利弊,这个题目太大了,不好谈。

就期房预售本身来说,它出现是有一定必然性

国内地产开发模式的3个特征,这3个特征其实是互相关联的:

1. 资金占用大:通常,开发商要在从政府拍下土地后较短时间内支付全部地价,这是一笔巨大的资金占用(常常数亿元),而且通常由于房地产本身的周期属性,资金成本也非常高昂;

2. 开发周期长:以30层左右的高层为例,假设买地到开工的前期规划等需要6个月,地下室及主体施工需要1年,装修等后期需要再6个月,等到能交付最少也是2年了,这还不考虑销售、回款本身还会持续至少6个月;整体下来快则2年半,慢则五六年

3. 金融工具少:相比美国等,国内地产的金融化程度差距非常之大,尤其在商业物业上;开发商除了在建造过程中再做些开发贷以外,只能通过尽早销售来尽快回笼现金

正是因为金融工具少所以初始资金占用就很大,占用大就更耗不起开发周期长,而最终结果也导致金融监管机构认为地产风险较大进一步限制了金融工具,所以说三者互相关联。

而在一些发达市场,金融工具完善使得初始资金和后续再融资压力较小,非政府垄断的供地市场也使得开发商有更多谈判余地和更好的付款条件。

简单说,不预售,开发商就赚不到什么钱;赚不到钱,这活儿就没人愿意干;于是,人民群众就没有房子住、政府收不到土地的钱,大家都不开心。。。

如果不预售,最大的风险,就是根本没人愿意干开发。

如果一定要有人愿意干,那就必须有能力解决上述问题,比如:

1. 有极强的政府公关能力,能够拖延支付地价、支付工程款

2. 有能力快速开发,一天盖3层,3个月盖出来一个小区

3. 做各种监管之外的金融创新

上述方法几乎都已经不合法了,带来的风险是巨大的:官商勾结、质量问题、金融风险、……

所以我想不出来取消这个制度能带来什么益处。

当然,预售本身也有自身的风险,比如:

1. 开发商不能按期交房、按合同交房

2. 开发商卷钱跑路

3. 从预售到交房过程中的价格波动等

上述1,2风险有大量政府/银行的监管和规定要求,不详述;3是正常的市场行为,不应干预

另外,并不是所有开发物业都是预售的,例如:

1. 高端别墅常常是卖现房的。一方面,价格溢价已经足以cover上述巨大的资金成本;另一方面,高端物业销售周期长,卖到后来都已经盖好了;最后,开发高端物业从现金流角度看,事实上是非常不赚钱的。

2. 买的不好的库存就只能买现房了,因为预售的时候卖的慢,现在都已经盖好了。。。

3. 一些国企/私人老板开发商对资金的现金流回报(IRR)没有要求,只希望有更高的利润。他们或者资金成本极低,或者没有能力去寻找更多的投资项目。因此希望通过销售现房来实现更高的销售价格,从而创造更高利润。

以上。

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